Kommunstyrelsen
Protokoll 13.06.2022/Paragraf 213

Kommunstyrelsen 25.04.2022 § 123 

Beredare Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen, fornamn.efternamn@kirkkonummi.fi

Kommunstyrelsen beslutade 17.01.2022 § 6 att inleda en utredning av eventuella ägararrangemang och eventuell bolagisering och vidareuthyrning beträffande  kommunens social- och hälsovårdfastigheter och de olika alternativens ekonomiska konsekvenser.

Bakgrund

I och med vårdreformen övergår de så kallade social- och hälsovårdsfastigheterna som ägs och hyrs av kommunen i Västra Nylands välfärdsområdes besittning från och med början av år 2023. Kommunfullmäktige behandlade 28.2.2022 § 15 verksamhetslokalerna som används av social- och hälsovården och räddningsväsendet  som överförs i välfärdsområdets besittning. Uppgifterna har tillställts Västra Nylands välfärdsområde. Uppgifterna kan kompletteras till och med slutet av juni.

Kommunen och välfärdsområdet gör upp hyresavtal för lokalerna för övergångsperioden 2023-2025 (+ optionsår 2026). Statsrådet har utfärdat en förordning om bestämmande av hyra enligt hyresavtal mellan kommuner och välfärdsområden under övergångsperioden åren 2023-2026, enligt vilken hyrorna för fastigheter fastställs för hyresavtal mellan kommunerna och välfärdsområdena under övergångsperioden. Uppgörandet av hyresavtal pågår. Kommunen och välfärdsområdet kan också avtala om innehållet i hyresavtal på ett sätt som avviker från förordningen.

Externa hyresavtal för social- och hälsovårdslokaler överförs på välfärdsområdets ansvar som de är. Under beredningen av social- och hälsovårdsreformen har lagen om temporär begränsning av vissa av kommunernas och samkommunernas rättshandlingar inom social- och hälsovården varit i kraft. Lagen i fråga begränsar långvariga hyresavtal för social- och hälsovårdslokaler på så sätt att möjlighet att säga upp avtalet i slutet av 2025 måste inkluderas i avtalen.

Lagarna om social- och hälsovårdsreformen förbjuder inte att kommunen gör ägararrangemang för fastigheterna. Om kommunen säljer social- och hälsovårdsfastigheter som den äger till en fastighetsinvesterare och hyr dem tillbaka (sale and lease back-arrangemang) under året som pågår ska hyresavtalet inkludera uppsägningsmöjligheten som lagen förutsätter. Eventuella ägararrangemang ska göras i nära växelverkan med Västra Nylands välfärdsområde och beaktas i det pågående uppgörandet av hyresavtal som gäller lokalerna och i förhandlingar med välfärdsområdet.

För social- och hälsovårdsfastigheternas del finns det ännu inga klara uppgifter, anvisningar eller beslut om situationen efter övergångsperioden. Under övergångsperioden kommer kommunerna och välfärdsområdet sannolikt att förhandla om längre hyresavtal för verksamhetslokalerna som blir kvar i välfärdsområdets servicenät.

Kommunens roll i anknytning till social- och hälsovårdsfastigheterna kommer att ändra från lokalernas ägaranvändare till hyresvärd för lokalerna med investerarägarroll. Kyrkslätts kommun har betydande pågående och planerade investeringar i byggnader som behövs för kommunens egen serviceproduktion. Man ska uppskatta om det är mera lönsamt för kommunen att bli kvar i rollen som hyresvärd för social- och hälsovårdsfastigheterna eller avstå från social- och hälsovårdsfastigheterna eller en del av dem.

Utredningen av ägararrangemang och slutsatser

Beträffande ägararrangemangen och konsekvenserna av dessa har man gjort upp utredningen som finns som tilläggsmaterial. Utredningen grundar sig på offentlig marknadsinformation och en preliminär marknadskartläggning. På basis av utredningen kan man konstatera att samhällsfastigheternas delmarknad håller på att växa i Finland och det finns många investerare som söker investeringsobjekt inom marknaden. Det största intresset riktas mot fastigheter som är tidsenliga och i gott skick med en långtidshyresgäst. Hur det världspolitiska läget eventuellt påverkar fastighetsinvesteringar är ännu oklart, men det kan ha en inverkan på särskilt utländska fastighetsinvesterare.

Av Kyrkslätts social- och hälsovårdsfastigheter skulle särskilt den nya välfärdscentralen som tas i bruk i början av december vara det mest intressanta objektet för fastighetsinvesterare. Också ur kommunens synvinkel är det viktigaste att lösa välfärdscentralens ägo i fortsättningen. Av kommunens social- och hälsovårdsfastigheter är välfärdscentralen den överlägset mest betydande ur ekonomisk synvinkel, det uppskattade anskaffningspriset är 48,5 miljoner euro. Ur kommunens synvinkel förordas försäljningen av välfärdscentralen av att det i marknadsläget finns efterfrågan på objektet och dess försäljning skulle sannolikt medföra försäljningsvinst för kommunen. Genom att sälja byggnaden skulle kommunen minska sina fastighetsrisker, minska sin skuldsättningsgrad och kunna rikta in sina resurser på kommunens egen serviceproduktion.

Försäljningen kan genomföras med konkurrenspräglad dialog, genom att välja en eller flera investerare som är intresserade av objektet till förhandling, eller ordna en omfattande öppen eller begränsad konkurrensutsättning. Försäljningsprocessen förutsätter sannolikt användning av utomstående sakkunnigkonsulter. Beroende på förfarandet beräknas försäljningsprocessen ta cirka 3-8 månader.

Föredragande Kommundirektör Tarmo Aarnio  

Beslutsförslag Kommunstyrelsen beslutar inleda förberedelser för försäljning av välfärdscentralen. Förslag om försäljningsförfarandet bereds för kommunstyrelsens beslut vid sammanträdet 9.5.

Behandling Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen presenterade ärendet vid sammanträdet.

 Ledamöter Markus Myllyniemi och Anna Sahiluoma anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet under tiden för behandlingen av och beslutsfattandet i detta ärende. Ledamot Marjut Frantsi-Lankia var närvarande under presentation av ärendet, men anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet för den tid då ärendet behandlades och beslut fattades. Marjut Frantsi-Lankia avlägsnade sig från sammanträdet kl. 17.02.

Ersättare Sanni Jäppinen och Hilkka-Maija Katajisto var närvarande under behandlingen av denna paragraf och avlägsnade sig från sammanträdet efter paragrafen kl. 17.58.

Kommunfullmäktiges ordförande Anders Adlercreutz anlände till sammanträdet under behandlingen av denna paragraf kl. 17.04.

Ordföranden förklarade diskussionen avslutad och konstaterade att ledamot Ari Harinen hade gett följande motförslag under diskussionens gång:

Kommunens roll i anknytning till social- och hälsovårdsfastigheterna kommer att ändra från lokalernas ägaranvändare till hyresvärd för lokalerna med investerarägarroll. Det är mera lönsamt för kommunen att hållas kvar i rollen som hyresvärd för social- och hälsovårdsfastigheterna åtminstone under övergångsperioden på tre år för att se vad ägarrollen medför. Saken borde bedömas först i slutskedet av övergångsperioden när man ser de ekonomiska konsekvenserna som realiseras.

Motförslaget understöddes av Antti Kilappa.

Motförslaget godkändes inte enhälligt, så ordföranden konstaterade att man måste rösta om det. Ordföranden föreslog att de som understöder utgångsförslaget röstar "ja" och de som understöder Harinens motförslag röstar "nej".

Omröstningspropositionen godkändes.

Vid omröstningen gavs 10 ja-röster, 2 nej-röster och en var borta.

Utgångsförslaget fick fler röster.

Ja-röster: Kajanti Carl-Johan, Katajisto Hilkka-Maija, Aallonharja Piia, Huhmarniemi Saara, Åström Kim, Björk Tony, Granström Anneli,

Aintila Anna, Haapaniemi Timo och Sanni Jäppinen

Nej-röster: Ari Harinen och Antti Kilappa.

Borta: Marjut Frantsi-Lankia

Beslut Kommunstyrelsen beslutade enligt förslaget.

Ledamot Ari Harinen anmälde avvikande mening till beslutet.

Kommunstyrelsen 06.06.2022 § 202 

Beredare Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen, fornamn.efternamn@kirkkonummi.fi

Försäljningen av välfärdscentralen kan genomföras genom konkurrenspräglad dialog eller genom öppen konkurrensutsättning.

Man föreslår att försäljningen av välfärdscentralen görs genom konkurrenspräglad dialog.Det här innebär att man väljer en investerare som är intresserad av objektet med vilka man förhandlar om köpets villkor och köpesumman. Kommunen låter göra en fastighetsvärdering av objektet som stöd för förhandlingarna. Om man inte når ett godtagbart resultat i förhandlingarna, är det möjligt att ordna öppen konkurrensutsättning senare.

Möjliga förhandlingspartners är solida och ansvarsfulla, i Finland etablerat verksamma i första hand inhemska eller nordiska fastighetsinvesterare (institutionaliserade investerare, fastighetsinvesteringsbolag eller fonder som förvaltas av dem). Investerarnas intresse att köpa välfärdscentralens fastighet har kartlagts, och man har fört preliminära förhandlingar med de investerare som anmält sitt intresse. Avsikten är att på basis av de preliminära diskussionerna ge kommunstyrelsen ett förslag 13.6 om vem man för mer exakta försäljningsförhandlingar och ingår ett intentionsavtal om affären. Kommunstyrelsen skulle 27.6 besluta om intentionsavtalet om affären, varefter man skulle fortsätta bereda avtalen. Kommunfullmäktige skulle fatta beslut om den slutgiltiga affären.

Förhandling är ett mer flexibelt och snabbare försäljningssätt än öppen konkurrensutsättning. För att maximera köpesumman är kommunens mål att säkerställa ett fungerande hyresavtal med tanke på välfärdsområdet. Bestämning av villkoren för hyresavtalet i växelverkan med Västra Nylands välfärdsområde är möjligt under förhandlingarna om försäljning.

I enlighet med lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet ska kommunen komplettera sin utredning till välfärdsområdet om lokalerna som används av social- och hälsovården och av räddningsväsendet samt de hyresavtal som överförs senast 30.6.2022, om det skett väsentliga ändringar i lokalerna och hyresavtalen som överförs.  

Beslutet om besittningsform för tomten, alltså om kommunen säljer byggnaden inklusive tomten, eller om kommunen ingår ett långvarigt markarrendeavtal om tomten, tas vid förhandlingarna. Besittningsformen för tomten påverkar köpesumman och vissa investerares intresse.

Föredragande Kommundirektör Tarmo Aarnio  

Beslutsförslag Kommunstyrelsen beslutar att

1
försäljningen av välfärdscentralen genomförs genom konkurrenspräglad dialog

2
den valda förhandlingspartnern föreläggs kommunstyrelsen för beslut 13.6.2022.

Behandling Ledamöterna Markus Myllyniemi och Anna Sahiluoma anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet under tiden för behandlingen av och beslutsfattandet i detta ärende.

Ersättarna Sanni Jäppinen och Hilkka-Maija Katajisto närvarade under tiden för behandlingen av och beslutsfattandet i denna paragraf, kl. 17.30-18.29.

Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen redogjorde för ärendet vid sammanträdet och avlägsnade sig efter paragrafen kl. 18.29.

Ordföranden förklarade diskussionen avslutad och konstaterade att Kim Åström under diskussionens gång hade gett följande ändringsförslag:

Ändring av formuleringen i punkt 2  

Beslutet om de valda förhandlingspartnerna föreläggs kommunstyrelsen för beslut 13.6.2022.

Ändringsförslaget understöddes av Piia Aallonharja, Hilkka-Maija Katajisto, Carl-Johan Kajanti, Anneli Granström och Marko Kari.

Då ordföranden hörde sig för, godkände kommunstyrelsen ändringsförslaget enhälligt.

Beslut Kommunstyrelsen beslutade enhälligt att

1
försäljningen av välfärdscentralen genomförs genom konkurrenspräglad dialog

2
beslutet om de valda förhandlingspartnerna föreläggs kommunstyrelsen för beslut 13.6.2022.

Kommunstyrelsen 13.06.2022 § 213  

1344/00.04.01/2021  

Beredare Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen, kommundirektör Tarmo Aarnio, tf. förvaltningsdirektör Hannu Sorvari, ekonomidirektör Esa Lindell, fornamn.efternamn@kirkkonummi.fi

Beredningen av ärendet har fortsatt i enlighet med tidigare beslut.

Utgående från preliminära förhandlingar begärde kommunen indikativa anbud som är sinsemellan jämförbara. Köpvillkoren och den slutgiltiga köpesumman preciseras i förhandlingarna med förvaltningspartnern som ska väljas.

Kommunen bedömer bl.a. följande faktorer vid val av förvaltningspartner:

• Indikativt prisanbud
• Centrala villkor som gäller anbudet
• Investerarens soliditet och ansvarsfullhet
• Förbindelse till objektet (långvarig investeringsstrategi)
• Flexibilitet och investerarens villkor
• Sättet att ordna underhållet och funktionaliteten i förhållande till hyresgästen
• Tidtabellen för genomförandet av eventuellt köp

Kommunen har 10.6 fått fyra förslag. Förslagen bedöms och jämförs före sammanträdet.

Föredragande Kommundirektör Tarmo Aarnio 

Beslutsförslag Beslutsförslag vid sammanträdet:

Kommunstyrelsen beslutar inleda förhandlingar om försäljning av välfärdscentralen med LokalTapiola, i första hand för LähiTapiola Yhteiskuntakiinteistöt Suomi Ky:s räkning.
 

Behandling Ordförande Timo Haapaniemi anmälde jäv och avlägsnade sig från sammanträdet under tiden för behandlingen av och beslutsfattandet i denna paragraf kl. 16.38-17.42. Vice ordförande Piia Aallonharja fungerar som ordförande. Ersättare Marko Kari deltog i sammanträdet under denna paragraf.

Även ledamöterna Marjut Frantsi-Lankia och Markus Myllyniemi avlägsnade sig på grund av jäv. Ersättarna Kati Kaihlaranta och Sanni Jäppinen närvarade under tiden för behandlingen av och beslutsfattandet i paragrafen, kl. 16.38-17.42.

Direktör för samhällstekniska väsendet Anna-Kaisa Kauppinen närvarade vid sammanträdet och redogjorde för ärendet. Hon avlägsnade sig efter paragrafen kl. 17.42.

Ordföranden förklarade diskussionen avslutad och konstaterade att ledamot Ari Harinen hade gett följande ändringsförslag under diskussionens gång:

Åtgärderna gällande försäljning av välfärdscentralen fortsätts inte.

Ändringsförslaget understöddes av Kati Kaihlaranta.

Ändringsförslaget godkändes inte enhälligt, så ordföranden konstaterade att styrelsen måste rösta om det.

Ordföranden föreslog att styrelsen röstar om ärendet så att de som understöder utgångsförslaget röstar "ja" och de som understöder Ari Harinens ändringsförslag röstar "nej".

Omröstningspropositionen godkändes.

I omröstningen lämnades totalt 13 röster. "Ja" fick 11 röster och "nej" fick 2 röster.

Utgångsförslaget fick fler röster.

Ja-röster: Åström Kim, Kajanti Carl-Johan, Aallonharja Piia, Granström Anneli, Jäppinen Sanni, Katajisto Hilkka-Maija, Kari Marko, Aintila Anna, Huhmarniemi Saara, Björk Tony och Kilappa Antti.

Nej-röster: Ari Harinen och Kati Kaihlaranta.

Beslut Kommunstyrelsen beslutade inleda förhandlingar om försäljning av välfärdscentralen med LokalTapiola, i första hand för LähiTapiola Yhteiskuntakiinteistöt Suomi Ky:s räkning. 

Ledamot Ari Harinen lämnade avvikande mening till beslutet.